COPROPRIETE – Appel de charges et délai de contestation d'une décision d'assemblée générale

Cass.civ.3, 12 janvier 2022, n°20-20.363

Les copropriétaires de l'ensemble immobilier PASSY NOTRE-DAME décident par voie de résolution votée le 1er mars 2017, de procéder à des travaux de réfection des murs des villas situés en bordure des voies privées de la copropriété, conformément aux préconisations de l'architecte mandaté par une précédente assemblée générale.

Mme H., titulaire du lot 14 de la copropriété, refuse de payer l'appel de sa quote-part au titre des travaux de réfection de la clôture, en faisant valoir que les clôtures concernées sont des parties privatives.

Par jugement du 23 juin 2020, le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER rejette la demande en paiement des appels de charge correspondant aux travaux formée par le syndicat des copropriétaires.

L'auteur du pourvoi fait grief au jugement de rejeter l'intégralité de ses demandes et de le condamner à payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé à la copropriétaire, alors « que les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires s'imposent à ces derniers tant qu'elles n'ont pas été judiciairement annulées ; qu'en rejetant la demande, formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [H], en paiement de la somme de 461,72 euros, au motif que « les murets, objet du litige, sont inclus dans les parties privatives, l'assemblée générale n'étant pas compétente en la matière, le tribunal déboutera le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Passy Notre-Dame de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [H] », sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la somme litigieuse n'était pas due en application de la décision de procéder à la réfection des murets de l'ensemble immobilier Passy Notre-Dame prise par l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2017 que Mme [H] était irrecevable à contester par voie d'exception pour ne l'avoir pas fait par voie d'action dans le délai de deux mois prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de sorte que Mme [H] ne pouvait invoquer le caractère privatif des murets pour s'opposer au paiement de sa quote-part du coût des travaux, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de ce texte, ensemble l'article 14-2, alinéa 2, de la même loi ».

La Haute juridiction casse le jugement au visa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.  

Selon la 3ème chambre civile, il résulte de l'alinéa 2 de l'article précité que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux (2) mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Or, pour débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, les juges du fond avaient retenu que les travaux de réfection des murets de l'ensemble immobilier étaient inclus dans les parties privatives et que l'assemblée générale des copropriétaires n'était dès lors pas compétente pour adopter une telle résolution.

Selon la Haute cour, « en statuant ainsi, alors qu'après expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges, le tribunal a violé le texte susvisé ».

Il est intéressant de rappeler que dans cette affaire le copropriétaire ayant refusé de payer sa quote-part n’avait pas formé de recours en annulation de l’assemblée générale et que de jurisprudence constante, les décisions d’assemblée générale sont exécutoires tant qu’elles ne sont pas annulées (Cass.civ.3, 13 décembre 2018, n° 17-19.800, JurisData n° 2018-023070). La moralité de cette histoire est qu’il faut contester un procès-verbal d’assemblée générale si on entend se soustraire à ses effets juridiques.  

Sur l'annulation d'une assemblée générale, voir également : https://www.mury-avocats.fr/blog/articles/copropriete-l-omission-de-mentions-obligatoires-sur-la-feuille-de-presence-n-entraine-pas-systematiquement-l-annulation-de-l-assemblee-generale