Cour d’Appel de Limoges, 17 juin 2021, 20/00679
Le syndic bénévole supporte des obligations qui sont quasiment identiques à celles d'un syndic professionnel. D’une manière générale, il doit exécuter les dispositions du règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale. Il est tenu d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien. Pour toutes ces missions, il est redevable devant l’assemblée générale.
Dans cette affaire, un copropriétaire qui se plaignait de la mauvaise gestion de la copropriété par un syndic non-professionnel, saisit le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Limoges en demandant la désignation d’un administrateur ad hoc sur le fondement des articles 18 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Le Juge des référés qui relevait que le syndic « était manifestement empêché d’accomplir sa mission », fit droit à la demande de désignation d’un administrateur ad hoc de manière provisoire ce qui peut sembler inhabituel.
Suite à l’appel du syndic bénévole, le copropriétaire insatisfait démontra devant la Cour d'Appel que plusieurs manquements pouvaient être reprochés au syndic, savoir l’irrégularité d’une convocation, un refus de communication d’informations, un conflit d’intérêt et un défaut d’entretien de l’immeuble.
La Cour d’appel constata que les difficultés rencontrées par la copropriété dans la gestion étaient réelles et anciennes. En effet, un premier syndic bénévole, déjà remplacé par un administrateur du fait de sa carence, n’avait transmis malgré les nombreuses relances, ni les justificatifs de charges, ni les documents ayant trait aux assemblées générales.
L’administrateur provisoire avait constaté que l’ancien syndic bénévole et le copropriétaire qui allait lui succéder s’appropriaient le fonctionnement de la copropriété en s’affranchissant des règles concernant notamment l’information et la concertation des autres copropriétaires. Le nouveau syndic avait ainsi poursuivi la gestion de la copropriété avec une méthode identique à celle de son prédécesseur.
La carence du syndic était suffisamment caractérisée. La cour d’appel confirma la décision retenue par le premier juge dans son arrêt du 17 juin 2021.
Dans cette affaire, la désignation d’un administrateur provisoire peut surprendre dans la mesure où l’article 49 du décret de 1967 ne permet de désigner qu’un administrateur ad hoc et en aucun cas, un administrateur provisoire. Il serait intéressant de suivre les éventuels recours qui pourraient être exercés à la suite de cette décision.
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