COPROPRIETE ET LOI ELAN – Mise en conformité des règlements de copropriété : vers un report de la date butoir du 23 novembre 2021 ?
Sur l'application de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN
- Rappel du contexte
Aux termes des nouvelles dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 23 novembre 2018, les syndicats de copropriétaires doivent procéder à une mise à jour particulièrement contraignante de leur règlement de copropriété.
Cet article ainsi retouché par la loi ELAN prévoit que :
« l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Par ailleurs, l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 également modifié par la loi ELAN dispose en ses alinéas 3 et 4, que le lot de copropriété :
« peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
La copropriété a ainsi l’obligation de mettre à l’ordre du jour d’une réunion d’assemblée générale, les résolutions permettant d’inscrire au règlement de copropriété les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.
Cette mise en conformité qui doit impérativement être réalisée est soumise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
A défaut d’une telle régularisation avant la date butoir précisée ci-après, les copropriétaires seraient privés de leur droit de propriété - ce qui laisse penser qu'une question prioritaire de constitutionnalité pourrait être déposée.
Ainsi, même si ce droit a été accordé par adoption d'une résolution lors d’une assemblée générale, celui-ci serait réputé comme n’ayant jamais existé.
- Un possible report du délai de régularisation ?
L’article 209 II de la loi ELAN prévoit :
« Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».
La crise sanitaire a retardé la tenue des assemblées générales de l’année 2020 et il était difficile à de nombreuses copropriétés de mettre en conformité leur règlement.
Le GRECCO qui avait été consulté lors du projet de la réforme, demande aux termes de sa préconisation n° 12 du 21 avril, un report du délai de mise en conformité. Selon ses préconisations, cette obligation devrait être reportée au plus tôt, au 31 décembre 2023, en lieu et place du 23 novembre 2021.
Attendons de voir si l’article 209 II de la loi sera modifié à la rentrée, pour accorder un sursis aux copropriétaires…
Article actualisé après entrée en vigueur de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS, voir :
