COPROPRIETE – La désignation d’un syndic sans une mise en concurrence préalable est-elle nulle ?
Cass.civ. 3e, 3 juin 2021, n° 20-13.269, FS-P
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR a introduit à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 une obligation de mise en concurrence des contrats de syndics.
Jusqu’à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 qui a précisé que le défaut d’exécution de cette obligation n’était pas une cause d’irrégularité de la décision adoptée, se posait la question des conséquences du défaut de son exécution.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 3 juin 2021 est intéressant en ce qu’il met fin à une incertitude en appliquant l’adage « pas de nullité sans texte ».
Dans cette affaire, le syndicat de copropriétaires avait adopté le contrat d’un syndic sans respecter une mise en concurrence. L'un des copropriétaires a assigné le syndicat en demandant la nullité de cette décision sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 - dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019.
La cour d’appel a retenu qu'il n’appartenait pas au syndic de provoquer ou d’organiser une mise en concurrence qu’à défaut pour le conseil syndical de procéder à celle-ci.
Saisie du pourvoi du copropriétaire, la Cour de cassation confirme la solution retenue par le second juge, au motif « qu’en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ».
Si la motivation de cette décision est critiquable, elle présente l’avantage de préserver une certaine sécurité juridique puisque l’annulation rétroactive de la désignation d’un syndic entraine inéluctablement l'annulation des actes conclus par le syndic.
Elle est par ailleurs en concordance avec l’ordonnance de 2019, qui a de nouveau modifié l’article 21 et, cette fois-ci, expressément prévu que le non-respect de la formalité de mise en concurrence ne rendait pas nulle la décision de désignation du syndic.
Cette décision ne permet pas d’écarter le risque d'une condamnation pour faute des membres du conseil syndical ou du syndic. Sur la responsabilité du syndic, il faut penser à l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 16 mai 2018 (ch. 4-2, 16 mai 2018, n° 16/17765). Aux termes de cette décision, la cour a considéré que si l’obligation pèse sur le conseil syndical, le syndic a un devoir d’information et de conseil et que les copropriétaires doivent être informés en amont de l’assemblée générale de l’absence de mise en concurrence pour pouvoir, le cas échéant, soumettre à l’examen de l’assemblée d’autres projets de syndic, la violation de ce devoir d’information engageant la responsabilité du syndic.
Voir également : "L’omission de mentions obligatoires sur la feuille de présence n’entraine pas systématiquement l’annulation de l’assemblée générale"
