VENTE IMMOBILIERE - Rétractation du promettant avant la levée d'option du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, tournant d’une jurisprudence

Cass.civ. 3, 23 juin 2021, n° 20-17.554

L'arrêt de principe de la Cour de cassation du 23 juin 2021 a manifestement entendu tirer les conséquences de la réforme du droit des obligations. Sa jurisprudence sur la sanction de la promesse unilatérale de vente, s'inscrit désormais dans la continuité des nouvelles dispositions de l’article 1124 du code civil.

Avant la réforme issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la Haute autorité de régulation jugeait que lorsque la levée de l’option intervenait après la rétractation, seuls des dommages et intérêts étaient dus au bénéficiaire de la promesse (cass.civ. 3, 15 décembre 1993, 91-10.199, Cruz).

La présente décision marque donc un tournant dans les conséquences à tirer de la rétractation d’une promesse unilatérale de vente.  

Elle permet à la Cour de cassation d’aligner sa jurisprudence sur les nouvelles dispositions de l'article 1124 alinéa 2 du code civil énonçant que :

« la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».

La nouvelle règle édictée par l'arrêt a vocation à s'appliquer aux procédures en cours portant sur une promesse unilatérale de vente, régularisée avant l'entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats de 2016, c'est à dire au 1er octobre 2016.

Bien évidemment, la décision de la Cour de cassation n’aurait pas été la même si une clause de rétractation avait été prévue au contrat. Sur ce point, la 3ème chambre civile mentionne que le vendeur « s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ».

Selon l'arrêt, cette solution serait également différente pour l’offre de vente :

« à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien ».

Cette solution met fin à une jurisprudence très critiquée aux termes de laquelle la Cour de cassation refusait la réalisation forcée du contrat. En conformité avec les projets européens d'harmonisation, elle tend à renforcer la sécurité et l'efficacité que le législateur souhaitait justement donner à la promesse unilatérale de vente.