COPROPRIETE – Loi 3DS et mise en conformité des règlements de copropriété : désormais, le syndic est seulement tenu d'interroger les copropriétaires...

Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (JO 22 février)

 

 

La loi 3DS du 21 février 2022 a réformé les articles 206 et 209 de la loi ELAN, opérant ainsi un sauvetage attendu des droits concernant les lots transitoires, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

 

 

• Sur les inquiétudes passées

 

 

L’obligation de mise en conformité des règlements de copropriété, résultant des articles 206 et 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, inquiétait de nombreux praticiens. En effet, cette loi contraignait les syndicats de copropriétaires à faire mention au règlement de copropriété de l’existence des parties communes spéciales et des droits de jouissance exclusifs sur les parties communes n’y figurant pas, conformément à l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet de 1965, et de définir les lots transitoires conformément aux dispositions nouvelles de l’article 1er du même texte.

 

Ainsi, l’ancien article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 23 novembre 2018 prévoyait :

 

« l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

 

Cette obligation de « mise en conformité » des règlements de copropriété devait être exécutée avant le 23 novembre 2021.

 

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 également modifié par la loi ELAN disposait en ses alinéas 3 et 4, que :

 

« [le lot de copropriété] peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».

 

Les praticiens craignaient que dans les copropriétés qui ne parviendraient pas à mettre en conformité leur règlement avant la date couperet, les droits non consolidés ne disparaissent. Cette crainte était d’autant plus légitime que la crise sanitaire avait affecté le fonctionnement des copropriétés en 2021.

 

Il avait alors été envisagé de reporter simplement le délai initial de trois (3) ans pour le porter à six (6) ans afin d’éviter que le couperet ne tombe trop tôt sur les droits non consolidés.

 

Le GRECCO qui avait été consulté lors du projet de la réforme, demande aux termes de sa préconisation n° 12 du 21 avril, un report du délai de mise en conformité. Selon ses préconisations, cette obligation devrait être reportée au plus tôt, au 31 décembre 2023, en lieu et place du 23 novembre 2021.

 

 

• Solution : sur la distinction entre les droits acquis et les droits futurs

 

 

Le Sénat a toutefois retenu une mesure différente en distinguant les droits acquis, des droits futurs. Cette formule a été validée par la commission mixte paritaire et approuvée par l’Assemblée nationale en son état, malgré le caractère insatisfaisant de la mesure constaté par la même commission.

 

En conséquence de ces nouvelles dispositions, les droits de construire, les parties communes spéciales et droits de jouissance acquis, bien que mal définis ou mal mentionnés, paraissent sauvés du risque de leur disparition immédiate.

 

L’article 89 de la loi commentée prévoit :

 

« La loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :

1° Le II de l’article 206 est ainsi rédigé :

« II. – Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot. »

2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :

« II. – L’article 6-4 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des
copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes » »

 

Par voie de conséquence, pour les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, le règlement de copropriété devra impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative.  Il faut déduire de ces dispositions qu’une absence de mention au règlement de copropriété équivaudrait à une absence de droit.

 

La sanction est beaucoup moins drastique pour les copropriétés déjà créées. L’insertion au règlement de copropriété est soumise aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi de 1965. L’absence de mise à jour du règlement de copropriété n’emporte pas extinction des droits sur les parties communes.

 

Le législateur a en effet choisi de distinguer les droits futurs, à compter du 1er juillet 2022, des droits acquis avant cette date.

 

Dans ce prolongement, il faut conclure que les droits et les vices qui demeurent éventuellement avec eux, devront être appréciés au regard des textes antérieurs, tels qu’interprétés par la jurisprudence.

 

Notamment, si les parties communes spéciales ou les droits de jouissance privatifs des parties communes peuvent exister sans mention au règlement de copropriété, encore faut-il pouvoir prouver leur existence et leur opposabilité. En effet, lorsqu’il n’est fait mention de leur existence que dans un procès-verbal d’assemblée générale ancien, le droit peut être inopposable notamment aux ayants cause à titre particulier qui n’en ont pas été informés ou qui ne l’ont simplement pas accepté. Il faut se référer sur ce point notamment aux dispositions  de l’article 4 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui prévoit :

 

« Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ».  

 

En somme, si la loi ELAN avait imposé dans sa première version l’obligation de mettre en conformité le règlement de copropriété aux dispositions des articles 1er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, la loi 3DS l’a transformée en une obligation d’interroger les copropriétaires d’y procéder. Le refus des copropriétaires de régulariser le règlement de copropriété n’emportera pas de conséquence sur l’existence de ces droits.

 

La mise en conformité est cependant nécessaire pour des questions de clarté et d’opposabilité des droits vis-à-vis notamment d’éventuels acquéreurs.

 

 

 

Voir :

Sur les inquiétudes des praticiens notamment exprimées par le GRECCO : https://www.mury-avocats.fr/blog/articles/copropriete-et-loi-elan-mise-en-conformite-des-reglements-de-copropriete-vers-un-report-de-la-date-butoir-du-23-novembre-2021