BAUX COMMERCIAUX – Conditions permettant l’acquisition de la clause résolutoire : illustration grâce à un cas d’occupation de surfaces non louées
Cass.civ.3, 8 juin 2023, n°21-19.099
Aux termes de cette décision, la Cour de cassation rappelle que le bail ne peut être résilié sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour l’occupation de surface non louées.
Cette affaire permet à la Haute juridiction de rappeler les conditions permettant de mettre en œuvre la clause résolutoire :
- le bail doit comporter une clause résolutoire,
- le manquement doit être visé par ladite clause résolutoire,
- la clause ne produit effet qu’un (1) mois après une sommation ou un commandement demeuré infructueux,
- enfin, la sommation ou le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Dans ce cas d’espèce, la clause résolutoire ne visait pas l’occupation de surfaces excédant la surface louée. Encourait par voie de conséquence la cassation la décision des juges du fond ayant retenu l'acquisition de la clause résolutoire.
« Vu l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce :
9. Aux termes de ce texte, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
10. Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt relève que l'acte signifié à la locataire consiste non seulement en un commandement de payer, mais également en une sommation de libérer sans délai les surfaces excédant la surface louée.
11. Il ajoute que cet acte reproduit les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et indique que la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, laquelle stipule que le bail sera résilié de plein droit à défaut du paiement d'un seul terme à son échéance ou à défaut d'exécution d'une seule des charges et conditions du bail.
12. Il en déduit que la bailleresse peut demander de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour occupation illicite de surfaces excédant le champ contractuel sur le fondement de ce commandement emportant sommation à cette fin et visant la clause résolutoire.
13. Puis, il retient que si la locataire s'est acquittée des causes du commandement de payer, elle ne s'est pas conformée aux dispositions du bail en occupant une parcelle au-delà de la limite contractuelle, notamment des surfaces engazonnées à l'est du bâtiment loué, et a ainsi contrevenu aux termes du commandement.
14. En statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit du bail prévue par l'article L. 145-41 du code de commerce ne peut sanctionner qu'un manquement pour lequel la mise en oeuvre de la clause résolutoire est prévue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».
